青海正华投资有限公司成功操作西门商厦项目解决1.9亿资产转让问题

                            青海正华投资有限公司成功操作西门商厦项目解决1.9亿资产转让问题    

   项目背景

     2012年8月，青海省产权交易市场受正华投资有限公司委托对其开发的部分西门商厦商业地产项目进行公开转让。由于该标的资产量较大，任务紧，市场利用平台优势，在规定的期限内完成了该资产转让。受到了社会各界的一致好评，开创了青海省产权交易市场成功转让商业地产的成功案例。拓展了青海省产权交易市场的业务范围，提高了市场的社会知名度，解决了正华投资有限公司的销售困难局面，得到了相关部门及政府的一致好评。

  西门商厦房地产项目营销方案
一、 项目的优势

作为西宁市南北发展轴和东西发展轴的交汇点,该项目与省政府各大机关近在咫尺；毗邻王府井购物卖场、水井巷核心商务区,西大街步行街，周边商业形态成熟，时尚品牌林立；西宁市体育馆、中心广场等休闲娱乐场所不足百米之遥；建行、工行、农行、各大券商等金融服务机构林立。正在规划和建设的项目集大型购物中心、金融服务、星级酒店、国际影城、美食广场、游乐中心、大型超市、民族特色街、酒店式公寓为一体，配套设施完备，功能先进，将成为西宁市未来发展的新地标。该项目作为规划之先导部分，项目的定位及品质将完全满足成功专业人士对高端住宅品质的苛求，成为展示21世纪西宁现代化、城市化的重要窗口。
项目价值分析
1、估价思路和采用的方法
     根据对西门商厦最符合市场预期的设计定位：酒店式公寓。对该项目的交易价值分析拟采用资产评估办法中的市场比较法。即：选择同一区域内近期已销售完毕并投入营业的同一类型酒店式公寓案例与该项目按区域条件、交通条件、商业氛围、环境条件予以比较修正的方法，计算出该项目的交易价值，并以此作为本项目的平均交易参考价。
        邻近区域三个已成交公寓的条件分析比较表       单位：元/㎡
标的名称 西门商厦 A.国际村公寓 B.乐嘉精品公寓 C.盛苑度假公寓
坐落位置 城中西门 城中昆仑中路 城中区南大街 城中区南大街
区域条件 好 一 般 较 好 较 好
交通条件    好   一 般 较 好    较 好
商业氛围 好   一 般    较 好    较 好
环境条件    好 一 般    一 般 一 般
成交单价 待  评 7100    6800    6800
成交日期  待  定  2012．4    2012.4    2012．3
（1）区域条件
上表选择的三个标的案例与本交易项目相比，虽同在大十字和西门商圈内，但标的案例B和标的案例C位于南大街五中附近优于标的案例A，从交易项目西门商厦的区域条件来看要优于上述三个标的案例，故标的案例B和标的案例C取96%，标的案例A取95%
（2）交通条件
上表选择的三个标的案例，其交通条件均不及交易项目，故标的案例B和标的案例C取97%，标的案例A取95%
（3）商业氛围
上表选择的三个标的案例其中标的案例B和标的案例C与本交易项目虽同在大十字和西门商圈内，但总体来说标的案例B和标的案例C与交易项目有差距，故标的案例B和标的案例C取96%，标的A案例取95%
（4）环境条件
上表条件主要考虑到标的案例项目周边的休闲娱乐、健身活动场所的配套以及停车泊位设施情况等。交易项目西门商厦位于西门口，西宁体育馆、中心广场、麒麟湾休闲场所近在咫尺，其要优于其它三个标的案例。同时本交易项目虽处在闹市区，但配套的停车泊位就在楼下。故三个标的案例均取95%
修正计算表：                                      单位：元/㎡
条件名称 西门商厦     A    B                    C            
区域条件 100 95 96 96
交通条件 100 95 97 97
商业氛围 100 95 96 96
环境条件 100 95 95 95
成交单价   待定 7100 6800 6800
本项目预测均价 7213    
以上三种结果均比较符合市场现状，取算术平均价为：（7473+ 7083+7083）／3=7213元／㎡   
故均价7213 元/㎡可作为该项目交易时价格的参考值。
按7213 元/㎡的均价，该项目预计总金额可达1.9亿左右（26369.4㎡×7213 元/㎡=1.9亿元）。
 2、 西宁市2011年6月---2011年12月房价走势情况
2011年国务院连续出台了调控房地产健康发展的“国十条”、“国五条”、“国八条”等政策，对发展无序、居高不下的全国房地产价格进行了一系列宏观调控，接连出台楼市新政，房地产市场因此而波动。
三轮调控之后，西宁楼市因观望情绪导致成交总量下滑。2011年过去的一年里，西宁房价总体来说就是：稳中有降
2011年6月—12月西宁市各区域房价走势表  单位：元 /㎡
区 域 新楼盘   元/㎡ 二手房  元/㎡ 商  铺   元 /㎡ 日    期
城 西 8000--7000 6500-6000 23000-21000 2011.6-2011.12
城 中 7000--6500 6500-5500 20000-19000 2011.6-2011.12
城 北 6000--5500 6000-5500 20000-18000 2011.6-2011.12
城 东 5000--4800 4500-4300 20000-18000 2011.6-2011.12
2012年春节后，省城部分楼盘根据自身销控策略适当调整了价格，但最近两个月以来，省城在售楼盘的价格基本没有变动。据西宁市房产交易中心2月份数据统计：面积在80平方米至120平方米之间、总价款在35万元之内的商品住宅销售最好，占到整个销量的七成以上。从区域看房源较为充足的是西宁市城北区和城东区，这两个地区的销售量也占领先地位。
不论是时间上的纵向比较，还是和其他省份市场的横向比较，我们可以发现，去年省城楼市出现明显量价齐跌的冬季，所以自然也谈不上真正意义上的回暖。2011年省城楼市房价冲高，楼市经历了一个过热放量销售。目前市场在受到去年下半年大环境影响，需要一个缓冲高位的调整，其实这也是市场规律在发挥作用。
2012年1月—2012年5月西宁市各区域房价走势表      单位：元/㎡
区域 新楼盘  元/㎡ 二手房    元/㎡ 商铺      元/㎡ 日    期
城西 7000--6000 6000-5900 21000-20000 2012.1-2012.5
城中 7000--6000 6500-5500 19000-18000 2012.1-2012.5
城北 5500--4900 4700-4500 18000-17000 2012.1-2012.5
城东 4900--4800 4400-4300 18000-17000 2012.1-2012.5
从上列数据明显可见，西宁市房地产交易价格呈微降趋势，未来市场走向不明朗。从去年的开发情况看，省城保持了较高的开发投资趋势，这预示着，今年下半年或许盘整期就会过去，新一轮的房地产投资与消费期会来到。同时，根据多年的情况，及我省特殊的地域、发展状况，市场过热情况也不会出现，会保持稳定持续的发展态势。目前由于市场供应以续建和尾盘为主，新项目年中才陆续推出，所以2012年西宁房地产市场仍处于调整阶段.
三、 政策投资分析及潜在客户
从全省宏观经济投资考虑，十二五期间，我省固定资产投资额将高达9000亿元，庞大的投资将不可避免吸引国内甚至国际的大财团进驻青海进行矿产资源项目投资开发，而西宁市也正缺失一座符合其各大财团总裁、CEO身份和地位的高端“酒店式公寓”（酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是目前在我国兴起的一种提供酒店管家级服务的高档公寓住宅，实则为住宅。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可
以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体）。
十二五期间，国家对青海的投资主要集中在矿产资源类项目，以保障国家经济发展对资源的刚性需求，而矿产资源类项目生产基地都在生存环境恶劣的偏远州地，他们迫切需要一个即满足自身办公和住宿又能实施对外经营的星级会所。目前在西宁符合以上条件的整体资产几乎没有，而该项目由于具备较完整的基础设施，非常适合大财团高价强取，通过我们的专业策划和网络竞价，升值潜力不可限量。
四、青海省产权交易市场的操作优势
1、专家优势
目前我市场拥有各类资质的评估机构会员、律师事务所会员、土地评估会员三十几家，雄厚的实力和专业的报告为该项目提供完备、权威的报告。20余名活跃、敬业的房产交易经纪人为项目提供专业的指导意见和策划方案。
 2、强大的会员及客户优势
▲ 我市场通过大宗项目操作（如高法房地产项目、海南亚细亚房地产项目、商业银行房地产项目等）积累了300多家高端客户，还与省内100多家房地产开发商建立了房地产信息共享，由此积累了大量优质的会员，为该项目成交提供了有利的保障。
▲ 我市场将依托覆盖全省、面向全国信息网络优势，联合67家全国产权交易机构，引入300多名机构人员，2000家投资机构（产权交易机构会员）对该上述项目广泛发布信息，寻找各类潜在竞买人，为广泛发现竞买人，实现交易价值最大化发挥作用。
 3、全国产权联盟和网络竞价优势
    网络竞价作为一种新型的交易手段，解决了以往拍卖现场难以避免的窜标、围标等违规行为，具有远程竞价方便、快捷、不限场地和时间的限制等优势，已成为国内处置各类资产的主要手段。我市场操作“新宁广场大型停车场项目”预算投资4.5亿元，实际竞价结果为8.47亿元，增长近一倍，关键是利用全国产权联盟平台吸引省外投资者纷至沓来，通过网络竞价最后该项目的开发权由甘肃明瑞房地产公司竞得（详细资料见该项目简报）。据不完全统计，通过网络竞价的方式处置资产，流标率为零，增值率比现场拍卖高出30%以上，该项目通过全国产权机构联盟共同操作，预计增值潜力巨大。
 4、合法保障优势
  ▲ 我市场是1997年经省政府批准的进行跨地区、跨行业、跨所有制产权交易的专业机构；是在财政部备案，在省纪委的监察和省国资委的监管下依法进行产权交易的权威机构
▲ 我市场是青海省国资委指定的青海唯一的一家有交易国有资产资质的机构，也是国务院国资委监测网在青海的唯一接口机购，对国有资产的交易担负着反腐倡廉的使命
▲ 我市场是省财政厅选择确定的全省唯一从事行政事业单位国有资产处置和金融企业国有资产转让活动的机构
▲ 我市场是省工商局注册的经营企事业单位产（股）权交易；经营权、无形资产的转让；闲置资产的调剂及处置；产权托管；企事业资产重组的策划；产权交易鉴证；组织招商、项目投资等业务的交易机构。
五、项目操作目标及策略
  ▲目标
将西门商厦打造成西宁最具成长性的高端“酒店式公寓”，以此来吸引高端成功人士的竞相参与，从而实现西门商厦价值的最大化。
▲ 策略
为实现该楼盘综合价值最大化，对这二十一层楼盘采取“捂盘惜售  逐一释放”的策略即将每一层楼房逐一进行公告，逐一组织网络竞价交易。（这种操作模式在全国产权机构通过金马甲网络竞价平台获得巨大成功 如：各地通过金马甲网络竞价平台成功交易批量新房和二手房------详细材料见附件）
六、结论
通过以上分析得出结论，该项目通过青海省产权交易市场的策划和运作，综合价值有望实现2亿元左右（在实际操作过程中，还需考虑国家宏观调控政策对该项目的影响以及地方政府短期政策波动造成的影响，同时，可能的影响因素还有在实际交易过程中挂牌的底价、委托方的支持度、市场的操作力度、竞买人的参与人数、竞价方式的选择、附近商圈环境条件、商圈氛围等起决定作用）

备注：该项目交易流程详见《西宁正华投资公司“西门商厦酒店式公寓项目”所有权转让项目实施流程表》

附件
 
 各地批量新房和二手房
—-------通过金马甲实现交易的成功案例
当前，网络售房正成为一个热点话题，房地产市场正逐渐由原来的卖方市场转向买方市场，房产网络竞价销售将成为未来房产的销售发展趋势。
与传统的网络销售模式相比，金马甲网络售房的优势明显：
首先，金马甲拥有遍布全国的联盟成员和联盟会员，房产信息可以在全国范围内有效推广；
其次，金马甲所开发的网络售房系统结合地图、视频、图片360展示等功能可以充分展示每套房源位置、朝向、户型图等，所有的房源信息通过平台公开公开；
第三，所有房产由委托方提供起始价，在报价期间，购房者通过“V字形”报价系统出价，价格的决定权在购房者手中
第四，金马甲通过引入律所、评估机构、专业咨询服务机构、担保公司等认证机构进行监督，建立了一整套完善的交易机制，对消费者的购买安全进行保证。
金马甲作为推行房产项目网络竞价的先驱者，2010年4月，金马甲开始网络房产交易，通过其遍布全国的联盟成员和联盟会员，采用网络竞价方式已成功处置过北京、海南、广州、青海、内蒙、泉州等地近千套房产项目，并取得了骄人的成绩。这其中既有商业地产也有普通的二手住宅房，近期成功网络销售的泉州批量新房更是把网络售房模式推向高潮。金马甲成功处置的房产交易案例特征如下：
青海省产权交易市场----实现较高溢价率
2010年06月25日，青海产权交易市场组织的海南州共和县恰卜恰镇亚细亚商场房地产网络竞价项目顺利结束。该项目起始价187.26万元，经过59轮报价后，最终以967.26万成交，溢价率达到416.53%，成为青海产权交易所使用金马甲平台处置房产项目的最高溢价率。
海南产权交易所----启动网络竞价售房先例
2010年4月13日，海南产权交易所通过金马甲组织了“国际旅游岛海口6套房产网络竞价”。 上午9点竞价活动正式开始。6个房产标的同时开始竞价，80多名竞买人分别在家庭、酒店、办公室登陆金马甲平台其中底价为102.30万元的“海口市海秀路华侨新村别墅G-7-1、G-7-2”标的在短短的7分钟内，价格就翻了一倍。6个标的起始总价为363万元，成交总价为1061万元，平均溢价率182.4%，其中“海口市海秀路华侨新村别墅G-1”和“海口市海秀路华侨新村别墅G-7-1、G-7-2”两个标的，溢价率分别达到321%和318%。

广州产权交易所-----竞买人报名踊跃
2010年7月5日广州产权交易所组织的“广州远洋运输公司28套房产”金马甲网络竞价活动圆满结束。28套房产总成交金额1216.44万元，成交均价43.44万元，平均溢价率67.45%。本次房产处置共吸引了287名竞买人参与，竞争非常激烈。最后成交的天河区天河东路信成南街7号506房的竞买人数达50人，成交价为109.84万元，起始价为43.84万元，溢价达到150.55%。
2010年9月，北京远洋自然新天地写字楼34套房产通过金马甲网络竞价成交。该项目经过51个竞买人的91轮报价，总成交价为 15311.88万元。
竞价激烈，成交率高
2010年7月8日，深圳鞍钢供销有限公司16套房产在深圳举行网络竞价，吸引了16个竞买人参与，以864.01万元的起始价，经过总共409次报价，最终以1072.51万元成交，溢价208.5万元，溢价率24%。该批房产成交前，每平米均价为7093元，每套价格约为54万元；成交后，按成交价计算的每平米均价为8805元，每套价格约为67万元；再加上4%的交易服务费后，每平米均价达9157元，每套价格约为70万元。
2010年9月，位于满洲里市北区二道街南侧东方花园等21套住宅楼在金马甲成功处置。21套住宅楼整体挂牌总价为443.24万元，成交总额为726.84万元，增值283.6万元，单个标的最高增值率160.75%，平均增值率64.63%，单个标的最高报价次数139次，平均报价次数54.4次。批住宅楼网络竞价的成功，解决了满洲里市政府的一个大难题！
泉州产权交易中心----率先涉足新房销售
2011年4月，泉州产权交易中心组织的672套商品房启动金马甲网络动态报价，截至5月9日，已成交146套，总成交价为1.24亿元，平均溢价率达14%。其中第一批次96套房源在5月1日结束报价，总成交价为8329万元，平均溢价率为15%，平均底价为每平方米5800元，比同一地段的商品房价格低了700元左右，吸引了大批买家；第二批次50套房源于5月7日全部成交，总成交价为4075万元，平均溢价率为11%。剩余的526套商品房还将分几个批次相继通过金马甲网络动态报价销售。这是国内产权交易市场首次涉足新房销售，金马甲作为独立的第三方产权交易服务平台在本次房产网络交易活动中发挥了重要作用，开创了产权市场网络化售新房先例。
金马甲网络售房平台，充分打造了一个公平、公正、公开的房产竞买环境。让市场在信息公开、透明的基础上建立良性、健康的交易，最终形成以客户为主的定价机制。同时能够实现批量房产的同时处置，减少了组织方的人力成本，提高了房产交易效率。当前我国房地产市场进入密集调控期，商品房销售逐步从卖方市场转向买方市场，而价值发现、挖掘更多的投资人正是产权交易市场的优势。网络销售是商品房营销手段的一种拓展，网上报价在短短数日内便可完成，交易成本低廉，回款迅速，相比传统销售模式，省去了成立售楼处、打广告、销售策划等中间环节的花销，在房地产利润率回归正常的过程中，通过网络售房将是开发商一个有竞争力的选择。而当前的房地产调控，网络售房也为存量房交易提供了一个绝佳的市场机会。网络售房成为引领房地产市场健康发展一支新力量，注定将会对我国的房地产市场产生深远影响！