西宁市乐嘉精品公寓酒店项目策划方案

一、 项目商圈分析 

        近年来，城中区认真贯彻中央、省、市政策和工作方针，以发展为主题，以经济建设为中心，进行了一系列大胆改革，城市建设日新月异，基础设施日趋完善，交通通讯便利畅达，社会事业欣欣向荣。区内现有各类学校30余所，医院15所，卫生研究机构3所，各类诊所130余所，医疗环境、卫生体系完备；影剧院、文化宫、少年宫、俱乐部20余个，体育场、馆4座，文化娱乐、体育设施齐全。社区卫生服务工作蓬勃开展，2005年被授予“全国社区卫生服务示范区”称号。对外开放和招商引资成效显著，国民经济稳步发展。

        城中区是以三产为主要特色的城区，自古就是商贸云集之地，有着发展三产得天独厚的优势。东、西、南、北大街区域是西宁市最为繁华的商业中心区，其传统和现代新型商业服务网点星罗棋布。共有各类集贸市场20余处，个体工商户12000多户，私营企业1000余家，随着“富民强区”战略的实施，借助西部大开发强劲的东风，城中区进一步加快了大型专业市场、商业网点和投资环境建设。2003年，城中区确定了水井巷商务区规划建设项目，商务区总面积61.32公顷，分为商务核心区、商业核心区、文化娱乐区和高尚居住区。

        该项目位于西宁市城中区夏都大街225号（夏都国际大厦），该委托项目地上十层（面积为1200平方米，客房16套，含1楼的接待大厅，此项目带产权、装修消防设施及营业手续对外出售）该项目公寓式客房向外接待，酒店秉承“洁净、温馨、宾客至上”的服务理念，迎接四海宾客，让繁忙的商务之旅，得到一份恬静；让轻松的休闲之旅，增添一份享受，给您一种如家的感觉；房内设施高档，配备齐全，是各类商务活动和休闲度假的理想选择，酒店位于南大街与夏都大街十字的东南角，步行可至市政府、大十字，位置优越。

项目附近商圈繁华的配套设施

        这些交通网络的多样化和通达性不仅能为商户和消费者提供往来的快捷方便，更增加了潜在客源的超大基数。在此基础上，作为城市主体的西宁市民与外来旅客商家共同组成了大规模的消费客群，成为展示21世纪西宁现代化、城市化的重要窗口。           

二、项目价值分析 (重要数据会员可见）

        项目位于 城中区夏都大街225号，位置在西宁市中心地段、商业最繁华的中心地带。是众多个体商户、大型商业及商务进驻地段，是我省商业及经济发展作为繁华地段，周边商业有西大街百货、水井巷、王府井、中心广场、肯德基等大型商业圈，是你旅游、购物的最佳选择。

        由此根据房产517市场周边成交均价为8750元/平方米，此项目为精装修已将设施，设备，营业手续消防设施齐全接手可营业，委托出让价为1650万

三、 政策投资分析及潜在客户

城中区位于西宁市中部，属西宁市的中心老城区，是西宁市的政治、文化、商贸中心，是全市人流较多的活动区域之一，本项目是闹市中的花园，在拥有繁华地段、各大商业项目及众多人流中，所存在的一片静土，让你拥有繁华喧闹的同时享有安宁的休息场所，给您带来家的感受。

四、青海省产权交易市场的操作优势 

1、专家优势

        目前我市场拥有各类资质的评估机构会员、律师事务所会员、土地评估会员三十几家，雄厚的实力和专业的报告为该项目提供完备、权威的报告。60余名活跃、敬业的房产交易经纪人为项目提供专业的指导意见和策划方案。

2、强大的会员及客户优势

        ▲ 我市场通过大宗项目操作（如新宁广场地下停车场项目、西门商厦宾馆项目、高法房地产项目、海南亚细亚房地产项目、商业银行房地产项目等）积累了300多家高端客户，还与省内100多家房地产开发商建立了房地产信息共享，由此积累了大量优质的会员，为该项目成交提供了有利的保障。

        ▲ 我市场将依托覆盖全省、面向全国信息网络优势，联合67家全国产权交易机构，引入300多名机构人员，2000家投资机构（产权交易机构会员）对该上述项目广泛发布信息，寻找各类潜在竞买人，为广泛发现竞买人，实现交易价值最大化发挥作用。

3、全国产权联盟和网络竞价优势 

       网络竞价作为一种新型的交易手段，解决了以往拍卖现场难以避免的窜标、围标等违规行为，具有远程竞价方便、快捷、不限场地和时间的限制等优势，已成为国内处置各类资产的主要手段。我市场操作“新宁广场大型停车场项目”预算投资4.5亿元，实际竞价结果为8.47亿元。“西门商厦整21层27500平米短短一个月顺利成交，成交价款达到1.8亿”比原来预测增长近一倍，关键是利用全国产权联盟平台吸引省外投资者纷至沓来，通过网络竞价最后该项目的开发权由甘肃明瑞房地产公司竞得（详细资料见该项目简报）。据不完全统计，通过网络竞价的方式处置资产，流标率为零，增值率比现场拍卖高出30%以上，该项目通过全国产权机构联盟共同操作，预计增值潜力巨大。 

4、合法保障优势

        ▲ 我市场是1997年经省政府批准的进行跨地区、跨行业、跨所有制产权交易的专业机构；是在财政部备案，在省纪委的监察和省国资委的监管下依法进行产权交易的权威机构

        ▲ 我市场是青海省国资委指定的青海唯一的一家有交易国有资产资质的机构，也是国务院国资委监测网在青海的唯一接口机购，对国有资产的交易担负着反腐倡廉的使命

        ▲ 我市场是省财政厅选择确定的全省唯一从事行政事业单位国有资产处置和金融企业国有资产转让活动的机构

        ▲ 我市场是省工商局注册的经营企事业单位产（股）权交易；经营权、无形资产的转让；闲置资产的调剂及处置；产权托管；企事业资产重组的策划；产权交易鉴证；组织招商、项目投资等业务的交易机构。

        ▲我市场作为全省唯一从事行政事业单位国有资产处置的交易机构，被省政府已经纳入省公共资源交易中心体系范围。

五、项目操作目标及策略

        ▲目标 

        将该项目打造成西宁“闹市中的花园”，以此来吸引高端成功人士的竞相参与，从而实现该项目价值的最大化。

        ▲ 销售策略 

        为实现该项目综合价值最大化，对这层宾馆采取“捂盘惜售 逐一释放”的策略即将这一层楼房逐一进行公告，逐一组织网络竞价交易。（这种操作模式在全国产权机构通过金马甲网络竞价平台获得巨大成功 如：各地通过金马甲网络竞价平台成功交易批量新房和二手房------详细材料见附件）

六、结论 

        通过以上分析得出结论，该项目通过青海省产权交易市场的策划和运作，综合价值有望实现1650万左右（10层）在实际操作过程中，还需考虑国家宏观调控政策对该项目的影响以及地方政府短 期政策波动造成的影响，同时，可能的影响因素还有在实际交易过程中挂牌的底价、委托方的支持度、市场的操作力度、竞买人的参与人数、竞价方式的选择、附近商圈环境条件、商圈氛围等起决定作用）

        联系人：白先生 贺先生

        咨询电话：18697239136、15500535883