青海省西宁市城西区西关大街46号纺织品写字楼项目策划方案

西关大街46号原纺织品写字楼项目营销方案

一、 项目商圈分析

图中箭头所指即为纺织品写字楼项目

   近年来西宁城市重心的政策性西移、海湖新区的全面开发建设，均为西区及其商圈的迅猛发展带来了空前契机。可以预见，作为地段最为显赫、业态最为齐全、中高端消费人群最为密集的全新市级重量级商业中心，城西区新宁广场商圈在西宁未来商业格局中即将全方位确立城市商业领导地位。

    目前，西宁经济高速发展中形成了两大市级商圈：新宁广场商圈、大十字商圈；四大副商圈：海湖新区商圈、小桥城北商圈、城南商圈、城东区商圈。

    作为市政府规划中三大经济商业中心之一，新宁广场商圈正以其大规模的商业基础和强劲的发展潜力成长为名副其实的市级第一商圈。

   随着商业物业的不断建设，以及大型商业体的发展成熟，该地段逐渐成为西宁市的城市核心商业区。各类现代的、时尚的、规模化的购物中心如雨后春笋般在此诞生并茁壮成长。纺织品大楼、王府井百货、新华百货、青海百货、国芳百货、力盟商业巷、北京华联、北商业巷、口福街等商业体的引进和建设使得这一区域已成为全市现代商业发展最密集的地段。随着商业业态在不断增加和完善，商业氛围也在日益浓厚，一个新兴的商业中心正在形成并日渐成熟。

   该项目位于西宁市城西区西关大街46号（原纺织品大楼），该委托项目地上十层、十一层、十二层，（10层建筑层高为4.5米，图纸标准面积约为2611.59平米；11层建筑层高为3.4米，图纸标准面积约为2611.59平米；12层建筑层高为3.4米，图纸标准面积约为2381.69平米；合计面积为7604.87平米，该项目面积暂以设计图纸所标注的长、宽以及预计15%的公摊计算面积，面积约为7604.87×15%=8745.6平米，房产面积最终以房产部门法定测绘建筑面积为准，房屋价款按照法定的测绘面积计算，多退少补）东连金融商业街国芳百货，西接新宁广场、南与西关大街天桥商贸城相望，北临商业巷步行街，皆是城西区最繁华的主干道：周边20多条公交线路，公交网络辐射整个西宁市，向北100米处即是省级新宁汽车客运站，来往的省市际班车络绎不绝；这里不仅是市区交通的重要枢纽，更是连通州县、省外的交通源点。未来地铁1号3号线，更是在此交汇，成为全市2个中转核心枢纽之一。

项目附近商圈繁华的配套设施

  这些交通网络的多样化和通达性不仅能为商户和消费者提供往来的快捷方便，更增加了潜在客源的超大基数。在此基础上，作为城市主体的西宁市民与外来旅客商家共同组成了大规模的消费客群，成为展示21世纪西宁现代化、城市化的重要窗口。 

项目远眺西山和南山美景

框架结构大开间随意设计

二、 项目价值分析 (重要数据会员可见）

   项目位于 城西区 西关大街46号，位置在西宁市中心地段、商业最繁华的城西区西关大街。在我省商业零售企业中处于领先地位，周边商业有国芳百货、国美电器、青海百货超市、华联超市、新华百货、王府井超市、力盟商业街是你办公创业及投资的最佳选择，根据周边近半年（2014年4月---至今）之内已挂牌的写字楼价格分析：重要数据会员可见

   以上数据来源于房产市场517网络市场数据分析报告而定。

三、 政策投资分析及潜在客户

   从全省宏观经济投资考虑，十二五期间，我省固定资产投资额将高达9000亿元，庞大的投资将不可避免吸引国内甚至国际的大财团进驻青海进行矿产资源项目投资开发，而西宁市城西区也正缺失一座符合其各大型企业公司办公的高端“5A甲级写字楼”（甲级写字楼的内涵，包括：位置于中心商业区CBD内、中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务、甲级专业物业管理、楼层间隔恰当、楼底净高在3米以上、每层面积1000㎡以上、有零烦恼的停车位。“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化），5A甲级写字楼，是写字楼之中，一般最好级数的写字楼。）。

   十二五期间，国家对青海的投资主要集中在大型民企发展类项目，以保障国家经济发展对资源的刚性需求，适合大宗商品集结地和大型民企写字楼办公，他们迫切需要一个即满足自身办公和住宿又能实施对外经营的星级会所。目前在西宁符合以上条件的整体资产几乎很少，而该项目由于具备较完整的基础设施，非常适合大财团高价强取，通过我们的专业策划和网络竞价，升值潜力不可限量。

四、青海省产权交易市场的操作优势

   1、专家优势

   目前我市场拥有各类资质的评估机构会员、律师事务所会员、土地评估会员三十几家，雄厚的实力和专业的报告为该项目提供完备、权威的报告。60余名活跃、敬业的房产交易经纪人为项目提供专业的指导意见和策划方案。

   2、强大的会员及客户优势

   ▲ 我市场通过大宗项目操作（如新宁广场地下停车场项目、西门商厦写字楼项目、高法房地产项目、海南亚细亚房地产项目、商业银行房地产项目等）积累了300多家高端客户，还与省内100多家房地产开发商建立了房地产信息共享，由此积累了大量优质的会员，为该项目成交提供了有利的保障。

   ▲ 我市场将依托覆盖全省、面向全国信息网络优势，联合67家全国产权交易机构，引入300多名机构人员，2000家投资机构（产权交易机构会员）对该上述项目广泛发布信息，寻找各类潜在竞买人，为广泛发现竞买人，实现交易价值最大化发挥作用。

   3、全国产权联盟和网络竞价优势

   网络竞价作为一种新型的交易手段，解决了以往拍卖现场难以避免的窜标、围标等违规行为，具有远程竞价方便、快捷、不限场地和时间的限制等优势，已成为国内处置各类资产的主要手段。我市场操作“新宁广场大型停车场项目”预算投资4.5亿元，实际竞价结果为8.47亿元。“西门商厦整21层27500平米短短一个月顺利成交，成交价款达到1.8亿”比原来预测增长近一倍，关键是利用全国产权联盟平台吸引省外投资者纷至沓来，通过网络竞价最后该项目的开发权由甘肃明瑞房地产公司竞得（详细资料见该项目简报）。据不完全统计，通过网络竞价的方式处置资产，流标率为零，增值率比现场拍卖高出30%以上，该项目通过全国产权机构联盟共同操作，预计增值潜力巨大。

   4、合法保障优势

   ▲ 我市场是1997年经省政府批准的进行跨地区、跨行业、跨所有制产权交易的专业机构；是在财政部备案，在省纪委的监察和省国资委的监管下依法进行产权交易的权威机构

   ▲ 我市场是青海省国资委指定的青海唯一的一家有交易国有资产资质的机构，也是国务院国资委监测网在青海的唯一接口机购，对国有资产的交易担负着反腐倡廉的使命

   ▲ 我市场是省财政厅选择确定的全省唯一从事行政事业单位国有资产处置和金融企业国有资产转让活动的机构

   ▲ 我市场是省工商局注册的经营企事业单位产（股）权交易；经营权、无形资产的转让；闲置资产的调剂及处置；产权托管；企事业资产重组的策划；产权交易鉴证；组织招商、项目投资等业务的交易机构。

   ▲我市场作为全省唯一从事行政事业单位国有资产处置的交易机构，被省政府已经纳入省公共资源交易中心体系范围。

五、项目操作目标及策略

   ▲目标 

   将该写字楼打造成西宁最具成长性的高端“5A甲级写字楼”，以此来吸引高端成功人士的竞相参与，从而实现该项目价值的最大化。

   ▲ 销售策略

   为实现该项目综合价值最大化，对这层写字楼采取“捂盘惜售 逐一释放”的策略即将这一层楼房逐一进行公告，逐一组织网络竞价交易。（这种操作模式在全国产权机构通过金马甲网络竞价平台获得巨大成功 如：各地通过金马甲网络竞价平台成功交易批量新房和二手房------详细材料见附件）

六、结论 

   通过以上分析得出结论，该项目通过青海省产权交易市场的策划和运作，综合价值有望实现2500万左右（10层）在实际操作过程中，还需考虑国家宏观调控政策对该项目的影响以及地方政府短 期政策波动造成的影响，同时，可能的影响因素还有在实际交易过程中挂牌的底价、委托方的支持度、市场的操作力度、竞买人的参与人数、竞价方式的选择、附近商圈环境条件、商圈氛围等起决定作用）

附件 ：各类政府批文及业务简报