新宁奇迹是怎样产生的——简析新宁广场公共停车场改造项目

    青海省产权交易市场受西宁城通交通建设投资有限公司委托，对“新宁广场公共停车场综合改造项目”进行了公开招商，经过缜密的分析策划、严格地按照国家相关法律、法规和“公开、公平、公正”的原则进行市场化操作，该项目于2011年1月6日发布《招商公告》，1月26日进行了封闭式评审，1月27日、28日组织两次谈判后，于1月31日发布评审结果，2月11日发放《中选通知书》，选定青海明瑞房地产开发公司为该项目最终投资人。
    一、项目背景
    在西部大开发的战略指引下，西宁市城市社会、经济发展迅速，人民生活水平不断提高。与此同时，城市机动车保有量飞速上升，停车供求矛盾日益突出，尤其是城西区周边停车难问题已成为市民关注的焦点。为缓解我市停车场设施严重缺乏的现状，保证交通畅通，在经过多方调研和多次论证后，市政府决定在新宁广场处建设区域性大型停车场。
    经西宁市人民政府（宁政〔2010〕55号）批准，实施建设新宁广场公共停车场综合改造项目。根据西宁市人民政府整体规划，新宁广场公共停车场综合改造项目位于新宁广场北侧，东西长370.16米，南北宽125.5米，总占地面积4.65万平方米。项目规划为：地下负一层商业区，负二层地下停车库。跨新宁路、五四大街、交通南巷共五个人行过街通道；广场东南角及西南角各设一处直通地下负二层停车库的行车道。地下停车库总建筑面积30974平方米，机动车总停车数近1000辆。
    作为先期启动的新宁广场一期改造工程，充分利用新宁广场地下空间，建设区域性大型停车场。这样不仅能够有效缓解该地区的停车难问题，而且将对未来新宁广场整体改造提供重要的示范和启迪作用，有助于城市服务功能的完善、路网交通的优化和城市品位的进一步提升，最终形成一处具有功能互促性、空间互补性、景观互动性、形态多元性及可持续性发展的城市新地标。
    青海省产权交易市场从2010年12月14日《西宁晚报》获知新宁广场公共停车场综合改造项目招商信息后，积极与西宁城通交通建设投资有限公司联系沟通，得到了项目招商人的认可，并签订了《招商项目委托协议》。
    二、产权市场招商优势
    青海省产权交易市场作为省级产权交易机构，拥有丰富的客户资源和信息发布渠道。同时，青海省产权交易市场是青海省国资委指定的青海地区唯一的一家有资质处置国有资产的机构，在国务院国资委监测网的监测下对国有资产的交易担负着反腐倡廉的使命。产权市场统一信息披露、统一交易规则、统一交易系统、统一过程监测的规范化建设，能在最大范围内征集到意向投资人，有利于形成竞争机制，充分发挥其“发现投资者、发现价格”的功能。
    产权交易市场具有拍卖公司、招标公司所不具备的价格发现功能，拍卖公司、招标公司因其功能的单一无法做到发现最大价值的要求，而产权市场具有的集合竞价系统最大限度的促成了各买方的报价接近项目潜在的最大值，同时，产权市场具有的七大保障平台功能（即：“专业化平台功能、网络平台功能、交易平台功能、监督平台功能、支付保障平台功能、交割保障平台功能、法律保障平台功能”），保证项目执行过程高效、安全、完整。
    三、科学设计，精心策划，规范操作，成功招商
    作为一项西宁市重大的公共基础设施，该方案不仅涉及招商方和各投标方的利益，更牵扯广大老百姓的出行、购物便利和城市经济发展，是一项真正的民心工程。西宁市委、市政府对该项目的建设极其重视，多次指示，要高度负责、认真谋划、严格把关、精心实施，确保项目成为精品工程。
    （一）科学设计，提高项目开发的未来先进性
    为使新宁广场停车场综合改造项目的设计方案和周围建筑环境风格协调，西宁市规划局委托北京思纳史密斯建设设计公司对该项目进行宏观景观设计，并于2010年12月14日，将设计方案在《西宁晚报》头版公示，要求意向投标人提供的设计方案应以该方案为蓝本，保证设计方案与广场周围环境的协调一致。这一举措，提高了项目开发的先进性。
    （二）精心策划，最大限度地发掘项目的潜在价值，多管齐下，着力招商
    青海省产权交易市场成立项目招商工作组，聘请美国SMITH集团副总裁、思纳史密斯建设设计公司总裁朱轶俊先生任特别顾问，本着对项目负责、对夏都西宁的长远发展负责的态度，组织城市规划、技术经济等多方面的资深专家组成精干的团队，夜以继日地搜集资料，多方协调沟通，反复论证，形成招商文件。
    2011年1月6日，青海省产权交易市场通过《青海日报》、《西宁晚报》和本市场门户网站，同步发布该项目招商公告，同时，青海省产权交易市场又利用全国产权市场网络互联的优势，将该项目的招商文件发布到各省市产权交易网络，最大可能地披露信息，面向社会多渠道广泛征集意向投资人。
    2011年1月18日，青海省产权交易市场与西宁城通交通建设投资有限公司共同制订了《新宁广场公共停车场综合改造项目招商文件》，遵照“公开、公正、公平”原则和“优中选优”的原则，对评审办法及标准做了科学、细致的规定：
    1.评审范围和原则
    评审范围：符合资格审查的投资人；
    评审原则：坚持公开、公正、公平原则，切合实际，具有公信力；坚持“高标准、严要求”和“优中选优”的原则。
    2.具体计分办法
    ①综合实力方面（35分）：主要考察投资人的财力、公信力和资质业绩等方面的综合实力；
    ②项目设计方面（35分）：设计理念、布局合理性、外观艺术性、时代特色和地方特色，以及方案所涉及的各项技术标准、投资人对招商项目的总投资预估算报价；
    ③交通组织（15分）；
    ④负一层经营权转让响应报价（15分）。
    3.评审程序
    本次评审采用竞争性谈判的方式：
    第一、符合招商资格的投资人进入评审阶段，分别由投资人向评审委员会以电子版结合设计理念方案进行陈述，时间为20分钟内；评审委员会对综合实力、项目设计、交通组织、负一层经营权转让响应报价四个方面综合打分。
    第二、根据综合评分，招商人与备选投资人进行谈判，最终根据综合评定确定最终备选投资人。
    （三）规范运作，优中选优，阳光选择投资商
    经过青海省产权交易市场专业队伍的专业招商，取得了非常好的效果，公告期间，对该项目表示出兴趣的投资人共6家。截至1月25日，经过项目组反复审核符合条件，最终缴纳资信证明金的为4家，分别是青海永鑫房地产开发公司（主体）与青海绿地房地产（联合）、金座房地产开发公司、西宁大十字百货商店有限公司（主体）与青海信乐房地产开发公司（联合）、青海明瑞房地产开发有限公司。这4家意向投资人根据2010年12月14日《西宁晚报》头版刊登的规划方案为蓝本，规划设计出了各自的细化设计方案，并提交了响应文件等相关资料和证明文件。
    青海省产权交易市场针对该项目的招商评审选择工作，专门成立了评审委员会，并且制定了严格的《评审纪律》。评审委员会由城市规划设计、投资、经济、工程、法律等方面的专家组成，所有评审委员会成员均于本项目的招商人或招商代理机构、投资人无利害关系。
    2011年1月26日，青海省产权交易市场在天年阁5号会议室组织进行了“新宁广场公共停车场综合改造项目招商评审会”。整个评审过程由西宁市纪检委全程监督，坚持“公平、公正、择优”的原则，严格按照国家、省、市有关法律法规和招商文件，实行全封闭评审。在评审工作开展前，各参会人员均按规定签订了《保密承诺书》，凡若对招商人或招商代理机构造成损失，有权通过司法程序或向有关政府部门主张赔偿。 
    招商评审会正式会议之前，组织召开了评审会预备会议，主要内容为向评审委员会推荐通过主任委员人选、介绍意向投资人、评审议程及评审细则。经评委讨论一致通过西宁市规划局副局长吴志城同志为评审委员会主任委员。
    作为一项城市公共基础设施，新宁广场公共停车场综合改造项目评审委员会专家组认为，合格的投标方除了雄厚的资金实力、丰富的从业经历、良好的企业信誉外，对该项目设计理念的理解也是至关重要的。合格的投标方除了必须有雄厚的资金实力、丰富的从业经历、良好的企业信誉外，对新宁项目设计理念的把握也是至关重要的。在本次评审选择中，评审组事前制定了可量化考核的一套指标，从综合实力、设计经营理念、交通组织、负一层转让等进行全面打分。在评审会预备会议上，特别顾问该项目外部景观的设计方——北京思纳史密斯建设设计公司总裁朱轶俊先生对2010年12月14日《西宁晚报》的设计方案进行了讲解。评审委员会主任西宁市规划局副局长吴志城又对该项目的设计理念衡量标准进行了说明，一是要突出城市会客厅理念，主要是解决城西区交通问题，要结合城市结构设计合理性，改造后的新宁广场要成为富有现代城市精神、地标性的新城市空间；二是解决停车难问题，要考虑城市的综合规划，要与城市景观、居住环境结合，着重是地上绿地建设，不宜有较多建筑物存在地表，要最终形成一处具有功能互促型、空间丰富性、景观互动性、形态多元性及可持续性良性发展的城市新目的地。
    评审会上，首先由各投资人按抽签顺序对各自的设计方案进行了现场演示和理念陈述。随后，评审组专家通过对各投标方现场演示的设计方案进行细致的考察和考评，综合考虑投标方的实力等因素，逐项进行打分评定。
    评审会结束后，青海省产权交易市场及时向西宁城通交通建设投资有限公司上报了《招商评审结果报告》，并附评审汇总表。经西宁城通交通建设投资有限公司根据四个方面的综合评审，按最高分初步选定该项目意向投资人——青海明瑞房地产开发有限公司。
    1月27日、28日，青海省产权交易市场组织项目招商人与青海明瑞房地产开发有限公司在青海宾馆12楼会议室，分别进行了两次实质性的谈判。意向投资人接受招商人邀约，经过双方会谈和磋商，在五个方面达成一致意见：（1）投资规模确保不低于8.47亿，若低于8.47亿的低价，按下浮比例扣除保证金，超出部分由投资方自行承担；（2）负一层经营权转让报价，最终报价为1500元/m2；（3）后续资金有计划安排并确保落实；（4）保证工期16个月按时完成；（5）投资人承担《招商文件》中所列的前期费用。最终按招商文件规定完成竞争谈判程序。
    根据综合评定和谈判情况，以及招商文件要求的条件和投资人的融资计划、经营理念等，最终确定青海明瑞房地产开发有限公司为中选单位，并确定该项目投资额为8.47亿元，比项目初期计划的4.5亿元增加近一倍。
    2011年1月30日，青海省产权交易市场在青海省产权交易市场主网站对评审结果予以公示，公示期为五个工作日，各意向投资人若对评审结果持有异议，可在公示期内以书面形式将质疑函送达代理招商人。在公示期内，青海省产权交易市场仅收到西宁金座房地产开发有限公司的质疑函，市场相关人员给予合理解释后，表示接受无异议。2月11日，青海省产权交易市场向中选人——青海明瑞房地产开发有限公司发出了《招商中选通知书》。
    四、本项目的意义与体会
    在新宁广场停车场综合改造项目招商中，青海省产权交易市场从接手项目开始，就进行了大胆的创新。在评审选择中，除了考察投标方的硬件外，还对投标方的理念、可持续经营能力等方面进行了可量化的考核。西宁市纪检委工作人员全程参与监督、阳光操作，最大限度杜绝了人为、人情因素，各投标方、项目主管方对此给予高度评价。新宁广场改造项目招商获极大成功，意义十分重大：
    第一，证明了权益资本市场潜力很大。所有的权益都可以交易，城市改造权也可以进入产权市场交易。随着西部大开发的深度推进，我省在基础设施建设方面的投资力度越来越大，怎样利用市场化的手段筹集足够的建设资金，成为各级政府面临的现实难题。有着丰富物权交易经验的产权交易市场，已经成为投融资对接的有效渠道和各类项目招商的最佳选择。
    第二，证明了产权市场可以为城市建设招商，充分发挥其发现投资者、发现价格的市场职能。产权市场的交易标的是非标准化的，采用的交易方式与招商方式，实行个案处置。本案的招商方式不同于纯粹的招投标方式，因为纯粹的招投标方式不可能考虑“项目设计理念的优劣”这类无形的要求；更不同于拍卖方式，本案如果以4.5亿元起价拍卖，以100万元为一手，现场面对面互相慢慢心理较量，断难以达到8.47亿元的结果。青海省产权交易市场作为省级产权交易机构，招商方式多有创新，且拥有丰富的客户资源和信息发布渠道。它是省国资委指定的青海地区唯一的一家有资质处置国有资产的机构，在国务院国资委监测网的监测下对国有资产的交易担负着反腐倡廉的使命。本项目招商的巨大成功，充分展现了青海省产权交易市场的七大平台功能的重要作用。
    第三，证明了通过产权市场可以实现政府工作目标最大化和投资人利益目标最大化的价值取向趋同。本项目投资人报价在综合各种利益的考量后为了志在必得报出了心理价位，使项目一举增值近4亿元，大大缓解了政府城市改造的资金难题，促进了政府工作目标的实现；而投资人则通过负一层经营权实现利益的最大化。
    回顾本项目的操作过程，有以下几点体会：
    （一）深入分析，发掘项目的招商价值，展现产权市场专业化的服务，是成功的前提
青海省产权交易市场作为各类资产交易、处置、服务的平台，对每一个项目都有责任组织好、运作好，使之价值最大化。新宁广场项目进入青海省产权交易市场，面对招商项目资料的缺乏和高标准、严要求，我们发挥专业人才和专业经验的优势，开拓创新，在很短的时间内拿出实施方案，使新宁项目的招投标得以顺利进行。 
    （二）依靠专家，规范评审，谨慎择优，是成功的关键
    项目招商工作组始终把选择到符合规划理念的开发商作为操作项目成功的首要目标，增值期望退居为第二位的目标。我们和招商人一道精心组织各行业专家严格评审，避免了失误。判断该项目是否成功的重要标志之一投资额的增长率，通过青海省产权交易市场这个平台的运作，该项目投资额从最初预算的4.5亿元增加到8.47亿元，增长近一倍，实现了多方共赢的局面，也证明了青海省产权交易市场的专业水准和能力。
    （三）建立保证金制度，防止出现后续风险，是从制度上确保项目实施成功的保证
    作为西宁市一项重大的公共基础设施，民心工程，兹事体大。为防止出现项目转手等风险，青海省产权交易市场经多方论证，制订了严格的保证金缴纳规则：投资人在本项目招商公告期内应向指定帐户一次性缴纳“资信证明金”1亿元；在与招商人签订合同当日缴付“工程建设履约保证金”2亿元（其中含资信证明金1亿元）。所缴纳的工程建设履约保证金可在项目建设工程合格进度达70%以上时，按工程进展情况逐步返还。这种保证金制度的执行，保证了项目业务的顺利实施。
在此次招商工作中，青海省产权交易市场坚持原则，规范操作。发现投资者、发现价格的功能也得到充分的体现。随着西部大开发的深度推进，我省在基础设施建设方面的投资力度越来越大，怎样利用市场化的手段筹集足够的建设资金，成为各级政府面临的现实难题。青海省产权交易市场作为我省国资委、财政厅指定的唯一进行各类资产处置的平台，同时作为北京金马甲网络有限公司的创始股东，已通过该公司积聚了大量的优质客户资源库，可为各级政府在全国范围内招商引资、为中小企业融资提供更有保障的服务。